Какво показват теорията и резултатите от проучвания от различни градове досега?
Как появата на споделеното пътуване в световен мащаб измени динамиката на жилищните пазари? Десетки изследвания от различни градове потвърждават, че развитието на краткосрочните наеми е свързано с увеличение на цените на жилища. Феноменът става известен като „Airbnb ефект“, тъй като Airbnb е иновативната компания, която за пръв път позволява масовото отдаване на жилищна за краткосрочен наем. В днешно време съществуват други алтернативи на Airbnb, но марката на бизнеса остава като синоним на краткосрочното отдаване на имоти. Тази статия цели да обясни какви са причините краткосрочните наеми да водят до увеличение на цените на жилищата. За тази цел е разгледано как Airbnb ефектът оказва влияние върху търсенето и предлагането на жилищни имоти.
Механизъм при предлагането: преход от дългосрочните към краткосрочните наеми
Отливът на жилища от пазара на дългосрочно отдаване към пазара на краткосрочни наеми оказва фундаментална промяна при предлагането на жилищни имоти. Разбира се, основният двигател за това е възможността за по-голяма печалба от краткосрочните наеми. Но също така в дадени ситуации собствениците на имоти могат да се възползват от гъвкавостта при краткосрочното отдаване. Например, когато решат, че ще използват апартамента си, но не постоянно. Или когато използват Airbnb като алтернатива, без да се обвързват с дългосрочни наематели, а междувременно планират да продадат жилището си в близко бъдеще. При достатъчна критична маса от такива собственици на жилища предлаганите апартаменти за дългосрочен наем намаляват за сметка на нарастващия брой Airbnb апартаменти. По-малкият брой свободни за дългосрочно наемане жилища води до по-висока конкуренция между наематели и увеличаване на цените на традиционните наеми. Повишението се отразява върху жилищните цени, тъй като цената на даден имот може да бъде разглеждана като стойността от съвкупността на всички бъдещи парични потоци, които жилището може да генерира. Изследвайки този механизъм на пазара в различни градове, емпиричните проучвания направени досега установяват:
- 1% увеличение на активните имоти в Airbnb в САЩ за периода 2012-2016 води до 0.018% увеличение на наемите и 0.026% увеличение на цените на жилища на национално ниво
- Активността на Airbnb за периода 2009-2017 в Барселона води до 1,9% увеличение на наемите и 3,7% увеличение на цените на жилища; в горещите туристически квартали увеличението на наемите е със 7%, а на цените 17%
- За периода 2014-2018 ефектът от краткосрочното отдаване в цял Лос Анджелис е повишение на цените на жилищата с 3,6%; за атрактивните части обаче увеличението е в пъти повече – в диапазон от 2.5 километра от Холивуд ръстът на цените имотите е 15%
Подобни установени резултати има и за редица големи градове като Амстердам, Париж, Пекин и други. От резултатите дотук това, което прави впечатление е, че краткосрочното отдаване е феномен, който има най-голямо влияние предимно в централните и туристическите части на големите мегаполиси. Причината е, че основният двигател на търсенето на краткосрочни наеми са туристите, а централните градски части са тези, в които се намират развлеченията, историческите забележителности и комерсиални атракции за посещение. Но повече за търсенето по-нататък. Това, което е от допълнително значение по отношение на предлагането на имоти в центъра са ограниченията, които обуславят нееластичността като характерна черта на пазара в тези части на града.
Нееластичността на предлагането на имоти в центъра.
Защо централните части на града са атрактивни за инвеститорите?
Центърът се оказва с ограничения както по географски, така и по пазарни и регулаторни причини. Още от миналото централните градски части са играли значителна роля и са били сърцето на града, където се концентрират и създават пазарите между купувачи и продавачи. И до ден днешен зоната в центъра на града е една от най-конкурентните и привлекателни за всякакъв вид частни и публични дейности, като това превръща района в гъсто застроен. Така централните площи са не само географски ограничени, но и по-трудно се намира нов терен, върху който може да се строят нови жилища. Още повече, че регулациите за строителство в центъра обикновено са по-стриктни. Първо, заради оскъдността от празни пространства, и второ, тъй като голяма част от архитектурно-историческото наследство се намира и съхранява именно там. Комбинацията от всички ограничения стават причина имотните пазари в централните части на градовете да са по-нееластични откъм предлагане спрямо други жилищни райони. Колкото по-нееластично е предлагането, толкова по-трудно е създаването на нови жилища в централните локации. Тогава при липсата на възможност за построяването на достатъчно жилища и нарастващо търсене за покупка на имоти, пазарът постига равновесие чрез по-чувствително увеличение на цените, вместо чрез създаване на ново предлагане.
Пояснения: Началната позиция на графиката е при равновесна стойност на пазара на жилища P0. Цената се образува при пресичането на търсенето („Търсене 0“) с предлагането на пазара, при което има Q0 на брой имоти за продажба. При нарастващо търсене функцията на търсенето се измества нагоре и надясно (от „Търсене 0“ към „Търсене 1“). Следват два паралелни случая. При „Еластично предлагане“ на пазара се появяват Q2 на брой жилища за продажба, и цената се увеличава от P0 до P1. При „Нееластично предлагане“ невъзможността за построяването на повече на брой жилища за продажба се отразява в това, че Q1 е по-малко от Q2. Равновесната стойност на пазара при нееластично предлагане нараства от P0 до P2, което е по-висока цена, когато предлагането е еластично (P1).
Как се изменя динамиката на търсенето за покупка на жилище при наличието на пазар за краткосрочни наеми?
Като се има предвид нееластичното предлагане в центъра на града, какъв точно би бил механизмът, чрез който Airbnb следва да повлияе на повишаването на цените на жилищата в района от страна на търсенето за покупка? Както вече беше споменато, централните апартаменти се превръщат в алтернатива, която привлича значителна част от притока на туристи и бизнес пътуващи в градовете. В такъв случай, собствениците на имоти в тези части се насочват към краткосрочния пазар. Когато алтернативата се превърне в по-доходоносно начинание от дългосрочното отдаване, този процес генерира ново търсене за покупка на жилища в района сред инвеститори, мотивирани от по-висока възвращаемост на инвестициите в жилищни имоти. Поради нееластичното предлагане и в резултат на увеличеното търсене за покупка на имот в центъра на града това ново търсене ще бъде по-осезаемо капитализирано в съществуващите цени на жилищата в района, отколкото същото търсене в други зони на града с по-еластично предлагане (Графика 1).
Заключение
Статията представлява анализ как краткосрочните наеми оказват влияние върху цените на жилищата в различни градове по света. Става ясно защо някои градове изпитват толкова агресивен Airbnb ефект – този феномен може едновременно да оказва натиск за увеличение на цените на жилищния пазар както от страна на предлагането, така и от страна на търсенето. Остава въпросът – възможно ли е теорията да подсказва как Airbnb ефектът би се проявил и в София? Всъщност, в момента подобно проучване се провежда и за нашата столица. Когато резулатате са налични, с радост бихме споделили наблюденията и доколко те отговарят на теорията за Airbnb ефекта.
Автор: Илия Сарандалиев
