В условиях неопределенной и постоянно меняющейся ситуации, связанной с пандемией, владельцы квартир, сдающих жилье через Airbnb, сталкиваются с вопросом о том, как установить цены за ночь таким образом, чтобы обеспечить максимально возможную заполняемость апартаментов.
В этой статье мы покажем вам, как вы можете извлечь выгоду из стратегии ценообразования, используемой авиакомпаниями, как мы оптимизируем и применяем ее к нашему портфелю апартаментов, а также дадим дополнительные советы, которые помогут вам установить рыночную цену на вашу недвижимость. краткосрочная аренда.
В период пандемии предпочтительнее бронировать номера на более длительный срок.
Хотя мы сдаем жилье в краткосрочную аренду, в нынешних условиях приоритет отдается долгосрочным бронированиям, а не краткосрочным. Почему?
В настоящий момент туристов практически нет, как и деловых путешественников. Однако в нынешних условиях увеличилось число людей, остающихся в Болгарии на более длительный период. Зачастую это люди, работающие за границей, имеющие возможность работать удаленно и предпочитающие делать это рядом со своими семьями и друзьями.
Более длительный срок бронирования также уменьшает вероятность возникновения проблем с соседями, поскольку снижается текучесть жильцов в зданиях.
Кроме того, для фрагментации нашего предложения в календаре необходимы бронирования на короткий срок. Проблема возникает, когда потенциальное бронирование от гостя на срок более недели не может быть выполнено. Наш объект размещения не будет отображаться в результатах поиска, если у нас есть бронирование на два-три дня в указанный период.
Исходя из вышеизложенного, идея состоит в том, чтобы добиться более высокой заполняемости за счет снижения средней стоимости за ночь. А поскольку спрос на этот вид услуг невелик, важно тщательно оценить потенциал нашей недвижимости. Нам необходимо убедиться, что мы сможем успешно получать доход, превышающий эталонный показатель (долгосрочная аренда) для нашего типа квартир.
временной фактор
В нашем бизнесе точность и согласованность ценообразования в нашем календаре имеют огромное значение. Если нам не удается продать бесплатный день, этот день навсегда остается незабронированным и не может быть возвращен. Как нам поддерживать баланс, чтобы мы отдавали приоритет длительным бронированиям, одновременно сводя к минимуму количество незабронированных дней?
На помощь приходит модель ценообразования, заимствованная у авиакомпаний. Что же они делают?
Чем дальше во времени находится рейс, тем больше времени у него есть, чтобы билеты были распроданы. В таком случае мы можем позволить себе поднять цену билета, рассчитывая продавать билеты по более высокой цене в течение определенного времени.
В случае краткосрочного кредитования мы используем так называемый. наценка процент от базовой цены квартиры. Таким образом, мы создаем буфер от базовой цены, и за каждое краткосрочное бронирование получаем более высокую компенсацию за дополнительный риск, который мы берем на себя, а именно за невозможность сдачи квартиры в аренду на более длительный срок.
Как определяется базовая цена квартиры?
Если у нас будет достаточно исторической информации о показателях эффективности объектов недвижимости, аналогичных нашему, мы сможем определить минимальную цену, при которой мы сможем достичь заполняемости около 901 тыс. 3000 номеров. Наша цель — не 1001 тыс. 3000 номеров, потому что, если мы достигнем этого показателя, это будет означать, что наши цены ниже оптимальных.
Сейчас самое время сообщить, что каждая из наших квартир оценивается с учетом рыночной конъюнктуры. Основные факторы, влияющие на оценку, — это местоположение, интерьер и удобства, размер, планировка и отзывы предыдущих гостей на платформах. Для дальнейшего и более быстрого развития объекта недвижимости в течение первого месяца управления мы применяем специальную ценовую стратегию.
Важно то, что именно так классифицируется каждая квартира, и у нас есть определенные показатели (включая базовую цену), которые мы используем в качестве ориентира и к достижению которых стремимся.
Например, квартира заполняется в 90% раз при базовой цене 35 евро за ночь. Чтобы наглядно проиллюстрировать модель ценообразования, давайте рассмотрим ее в обратном порядке.
Как установить цены на период с бесплатным календарем на месяц, начинающийся с текущей даты?
Цены на следующий месяц мы указали высокая наценка в количестве порядка 30%. Таким образом, окончательная цена за одного гостя составит 45–50 евро за ночь.
Здесь на помощь приходят скидки на недельное, двухнедельное и месячное проживание. Это поможет нам привлечь внимание гостей, ищущих жилье на более длительный период.
Параметры скидки могут варьироваться – общее правило таково: чем дольше период, тем больше должна быть скидка. Например, еженедельная скидка может составлять... 5%, раз в две недели – 10% и ежемесячно – 20%. Поэтому мы ориентируемся на более длительное пребывание.
Как нам установить цены на месяц вперед?
Для этого мы используем следующий показатель: За сколько дней до поездки гости должны сделать бронирование..
Например, в настоящее время нам известно, что из-за неопределенности и постоянно меняющейся ситуации гости предпочитают бронировать апартаменты в определенном диапазоне. примерно за десять дней до даты их пребывания.
Если следующие десять дней нашего календаря будут свободны, наша цель — сделать так, чтобы их стоимость была близка к базовой цене — 35 евро, чтобы обеспечить максимально возможный шанс на сохранение нашего дома.
В течение десяти-тридцати дней мы также можем снизить цены. Конечно, поскольку у нас больше времени, ожидается, что цены будут выше базовой и могут варьироваться от 38 до 42 евро.
Что делать, если в календаре образовались пробелы?
В случаях, когда между двумя бронированиями есть периоды простоя от 2 до 6 дней, мы можем также снизить цены до базового уровня. Однако, если до периода простоя достаточно времени и мы видим признаки увеличения спроса, мы можем рискнуть и попытаться получить более высокую прибыль от цены за ночь.
Какие еще факторы мы учитываем при ценообразовании?
Выше описаны основные принципы одной из стратегий ценообразования для краткосрочной аренды недвижимости. Конечно, существуют и другие факторы, которые влияют на цену и должны учитываться для максимизации дохода от данной недвижимости. К таким факторам относятся: сезонность, день недели (будний/выходной), праздники, события, количество рейсов, количество занятых квартир вокруг данного объекта недвижимости.
Краткое содержание
Конечная цель ценообразования — оптимизация соотношения цены и заполняемости. Любая используемая стратегия должна быть адаптирована к конкретным условиям рынка краткосрочной аренды, спросу на этот вид услуг и, конечно же, к самой недвижимости.
Если у вас нет времени и информации для разработки собственной стратегии, вам могут помочь такие программные продукты, как Beyond Pricing и Pricelabs.
Управляющий квартирой Мы работаем с обеими компаниями, но наш опыт показывает, что наше главное преимущество в ценообразовании — это многолетний опыт работы на местном рынке и накопленная нами за годы управления сотнями квартир.
Дополнительные советы по ценообразованию.
Вот еще три простых и практичных совета, которые следует учитывать независимо от того, как вы решите установить цену на свою квартиру:
- Всегда проверяйте календарь бронирования квартиры как минимум за год вперед. Этот показатель отслеживается алгоритмами таких платформ, как Airbnb, что дополнительно повышает видимость объекта недвижимости при поиске гостями;
- Часто, желательно каждый день, меняйте цену в своем календаре. Даже изменение цены в календаре всего на один евро в большую или меньшую сторону повысит видимость вашего объявления в поисковой выдаче Airbnb и других подобных сайтов.
- Снизьте цену, которую Airbnb изначально показывает гостям для вашего жилья. Эта цена также называется базовой ценой, но на самом деле это заголовочная цена, которую Airbnb показывает гостям для конкретной квартиры до выбранного ими периода. Она не имеет ничего общего с фактической ценой, а используется именно для привлечения внимания гостя.
Настройки находятся в разделе «Цены», где также применяются скидки на проживание. Установив более низкую базовую цену, вы увеличиваете вероятность того, что потенциальный гость увидит ваше жилье, но будьте осторожны, чтобы эта базовая цена не была значительно ниже цены, которую он получил бы за проживание в определенные даты, так как это может иметь негативные последствия.
Мы надеемся, что предоставленная информация была полезной и внесла дополнительную ясность в то, как самостоятельно устанавливать цены на свою недвижимость на платформах краткосрочной аренды.
Если вы хотите, чтобы команда профессионалов полностью взяла на себя управление вашей квартирой и ценообразование, Свяжитесь с нами для бесплатной консультации., Чтобы узнать, подходят ли наши услуги для вашей недвижимости и как мы можем помочь вам оптимизировать доход от нее.
