Что показывают теория и результаты исследований, проведенных в разных городах на данный момент?
Как появление совместных поездок изменило динамику мировых рынков жилья? Десятки исследований из разных городов подтверждают, что развитие краткосрочной аренды связано с ростом цен на жилье. Это явление получило название „эффект Airbnb“, поскольку Airbnb была инновационной компанией, которая первой разрешила массовую краткосрочную аренду жилья. Сегодня существуют и другие альтернативы Airbnb, но бренд компании по-прежнему ассоциируется с краткосрочной арендой недвижимости. Цель данной статьи — объяснить, почему краткосрочная аренда приводит к росту цен на жилье. Для этого рассматривается, как эффект Airbnb влияет на спрос и предложение жилой недвижимости.
Механизм предложения: переход от долгосрочной к краткосрочной аренде.
Переход рынка жилья с долгосрочной аренды на краткосрочную коренным образом меняет предложение жилой недвижимости. Конечно, основной причиной этого является возможность получения большей прибыли от краткосрочной аренды. Но существуют также ситуации, когда владельцы недвижимости могут извлечь выгоду из гибкости краткосрочной аренды. Например, когда они решают использовать свою квартиру, но не постоянно. Или когда они используют Airbnb в качестве альтернативы, не заключая долгосрочных договоров аренды с арендаторами, и тем временем планируют продать свой дом в ближайшем будущем. При достаточном количестве таких домовладельцев предложение квартир для долгосрочной аренды сокращается из-за увеличения числа квартир, сдаваемых через Airbnb. Меньшее количество доступных квартир для долгосрочной аренды приводит к усилению конкуренции между арендаторами и росту цен на традиционную аренду. Этот рост отражается на ценах на жилье, поскольку цена недвижимости может рассматриваться как сумма всех будущих денежных потоков, которые может генерировать дом. Изучая этот рыночный механизм в разных городах, проведенные к настоящему времени эмпирические исследования показали:
- Увеличение количества активных объявлений Airbnb в США на 11 триллионов рупий в период с 2012 по 2016 год приводит к увеличению арендной платы на 0,0181 триллиона рупий и росту цен на жилье в масштабах страны на 0,0261 триллиона рупий.
- Активность Airbnb в Барселоне в период с 2009 по 2017 год привела к увеличению арендной платы на 1,91 триллиона рупий и росту цен на жилье на 3,71 триллиона рупий; в популярных туристических районах арендная плата выросла на 71 триллион рупий, а цены — на 171 триллион рупий.
- В период с 2014 по 2018 год влияние краткосрочной аренды жилья в Лос-Анджелесе привело к росту цен на жилье на 3,61 тыс. трлн долларов; однако в привлекательных районах рост был во много раз больше — в радиусе 2,5 километров от Голливуда рост цен на недвижимость составил 151 тыс. трлн долларов.
Аналогичные результаты были получены для ряда крупных городов, таких как Амстердам, Париж, Пекин и другие. Из полученных результатов особенно бросается в глаза то, что краткосрочная аренда жилья оказывает наибольшее влияние в основном в центральных и туристических районах крупных мегаполисов. Причина в том, что основным драйвером спроса на краткосрочную аренду являются туристы, а центральные районы городов — это места, где расположены развлекательные заведения, исторические достопримечательности и коммерческие объекты. Но о спросе поговорим позже. Дополнительным фактором, влияющим на предложение недвижимости в центре, являются ограничения, определяющие неэластичность, характерную для рынка в этих частях города.
Неэластичность предложения недвижимости в центре города.
Почему центральные районы города привлекательны для инвесторов?
Центральная часть города ограничена как географически, так и рыночными и нормативными факторами. С давних пор центральные районы играли важную роль и являлись сердцем города, где концентрировались и формировались рынки между покупателями и продавцами. И по сей день центральная часть города остается одной из самых конкурентных и привлекательных для всех видов частной и общественной деятельности, что приводит к высокой плотности застройки. Таким образом, центральные районы не только географически ограничены, но и сложнее найти новые участки земли для строительства домов. Более того, строительные нормы в центре обычно строже. Во-первых, из-за дефицита свободных площадей, а во-вторых, потому что там находится и сохраняется большая часть архитектурного и исторического наследия. Сочетание всех этих ограничений приводит к тому, что рынок недвижимости в центральных районах городов менее эластичен с точки зрения предложения по сравнению с другими жилыми районами. Чем менее эластично предложение, тем сложнее строить новые дома в центральных районах. Затем, в условиях отсутствия возможности построить достаточное количество жилья и растущего спроса на покупку недвижимости, рынок достигает равновесия за счет более значительного повышения цен, а не за счет создания нового предложения.
Пояснения: Начальное положение графика находится в точке равновесия рынка жилья P0. Цена формируется в точке пересечения спроса („Спрос 0“) и предложения на рынке, где в продаже имеется Q0 объектов недвижимости. С увеличением спроса функция спроса сдвигается вверх и вправо (от „Спрос 0“ к „Спрос 1“). Далее следуют два параллельных случая. При „Эластичном предложении“ на рынке появляется Q2 домов в продаже, и цена увеличивается с P0 до P1. При „Неэластичном предложении“ невозможность строительства большего количества домов в продаже отражается в том, что Q1 меньше Q2. Равновесное значение рынка с неэластичным предложением увеличивается с P0 до P2, что соответствует более высокой цене при эластичном предложении (P1).
Как меняется динамика спроса на покупку жилья в условиях рынка краткосрочной аренды?
Учитывая неэластичное предложение в центре города, какой именно механизм должен воздействовать на рост цен на жилье в этом районе со стороны спроса на покупку? Как уже упоминалось, квартиры в центре становятся альтернативой, привлекающей значительную часть туристов и деловых путешественников в города. В таком случае владельцы недвижимости в этих районах обращаются к краткосрочному рынку. Когда альтернатива становится более прибыльным предприятием, чем долгосрочная аренда, этот процесс генерирует новый спрос на жилье в этом районе среди инвесторов, мотивированных более высокой доходностью инвестиций в жилую недвижимость. Из-за неэластичного предложения и, как следствие, увеличения спроса на недвижимость в центре города, этот новый спрос будет в большей степени отражен в существующих ценах на жилье в этом районе, чем аналогичный спрос в других районах города с более эластичным предложением (Рисунок 1).
Заключение
В статье анализируется влияние краткосрочной аренды на цены на жилье в разных городах мира. Становится ясно, почему в некоторых городах наблюдается столь агрессивный эффект Airbnb – это явление может одновременно оказывать давление на цены на рынке жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса. Остается вопрос: возможно ли, что теория подскажет, как эффект Airbnb проявится в Софии? В действительности, аналогичное исследование в настоящее время проводится для нашей столицы. Когда результаты будут доступны, мы будем рады поделиться наблюдениями и тем, насколько они соответствуют теории эффекта Airbnb.
Автор: Илия Сарандалиев
