W obliczu niepewnej i ciągle zmieniającej się sytuacji związanej z pandemią, właściciele apartamentów w serwisie Airbnb stoją przed pytaniem, w jaki sposób ustalać ceny za noc, aby zapewnić jak największe obłożenie apartamentów.
W tym artykule pokażemy Ci, jak możesz skorzystać ze strategii cenowej linii lotniczych, jak ją optymalizujemy i stosujemy w naszym portfolio apartamentów, a także udzielimy Ci dodatkowych wskazówek, które pomogą Ci ustalić cenę Twojej nieruchomości na rynku. wynajem krótkoterminowy.
W czasie pandemii preferowane są rezerwacje długoterminowe
Chociaż wynajmujemy na krótki termin, w obecnych warunkach rezerwacje długoterminowe mają pierwszeństwo przed krótszymi. Dlaczego?
Obecnie nie ma prawie żadnych turystów, a osób podróżujących służbowo również nie ma zbyt wielu. Jednak w obecnych warunkach coraz więcej osób zostaje w Bułgarii na dłużej. Często są to osoby pracujące za granicą, które mają możliwość pracy zdalnej i wolą to robić blisko rodziny i przyjaciół.
Dłuższe rezerwacje niosą ze sobą również mniej ryzyka problemów sąsiedzkich, ponieważ mniejsza jest rotacja osób w budynkach.
Ponadto, krótsze rezerwacje są warunkiem koniecznym, aby nasza dostępność w kalendarzu była fragmentaryczna. Problem pojawia się, gdy potencjalna rezerwacja gościa na ponad tydzień nie może zostać zrealizowana. Nasz obiekt nie pojawi się w wynikach wyszukiwania, jeśli mamy rezerwację na dwa/trzy dni w danym okresie.
W związku z powyższym, celem jest uzyskanie większego obłożenia kosztem niższej średniej stawki za noc. Ponieważ popyt na tego typu usługi jest mniejszy, ważne jest, aby dokładnie rozważyć potencjał naszej nieruchomości. Musimy upewnić się, że będziemy w stanie generować większy przychód niż referencyjny (wynajem długoterminowy) dla naszego typu apartamentu.
Czynnik czasu
W naszej branży dokładność i synchronizacja cen w kalendarzu mają ogromne znaczenie. Jeśli nie uda nam się sprzedać darmowego dnia, pozostaje on niesprzedany na zawsze i nie można go zwrócić. Jak zachować równowagę, aby traktować dłuższe rezerwacje priorytetowo, a jednocześnie mieć jak najmniej niesprzedanych dni?
Z pomocą przychodzi model cenowy zapożyczony od linii lotniczych. Co robią?
Im bardziej odległy jest lot, tym więcej czasu pozostaje na jego wyprzedanie. Możemy wtedy pozwolić sobie na podniesienie ceny biletu, mając na celu sprzedaż biletów po wyższej wartości w dłuższej perspektywie.
W przypadku pożyczek krótkoterminowych stosujemy tzw. marża Procent od ceny bazowej apartamentu. W ten sposób tworzymy bufor od ceny bazowej i za każdą rezerwację krótkoterminową otrzymujemy wyższą rekompensatę za dodatkowe ryzyko, jakie podejmujemy, czyli brak możliwości wynajęcia apartamentu na dłuższy okres.
Jak ustalamy cenę bazową mieszkania?
Jeśli dysponujemy wystarczającą ilością informacji historycznych na temat wyników nieruchomości podobnych do naszej, możemy określić minimalną cenę, za którą możemy osiągnąć obłożenie na poziomie około 90%. Naszym celem nie jest obłożenie na poziomie 100%, ponieważ osiągnięcie tego celu oznaczałoby, że nasze ceny są niższe od optymalnych.
To dobry moment, aby poinformować, że każdy z naszych apartamentów otrzymuje ocenę na tle rynku. Głównymi elementami, których wzajemne oddziaływanie wpływa na ocenę, są lokalizacja, wnętrze i udogodnienia, powierzchnia, rozkład oraz opinie poprzednich gości na platformach. Aby zapewnić dodatkowy i szybszy rozwój nieruchomości, w pierwszym miesiącu zarządzania stosujemy specjalną strategię cenową.
Ważne jest, że w ten sposób kategoryzowane jest każde mieszkanie i mamy pewne wskaźniki (w tym cenę bazową), które wykorzystujemy jako wytyczne i do których osiągnięcia dążymy.
Na przykład, apartament osiąga obłożenie 90% przy cenie bazowej 35 euro za noc. Aby lepiej zobrazować model cenowy, cofnijmy się.
Jak ustalić ceny na okres, mając kalendarz wolny na miesiąc od daty bieżącej?
Ceny na przyszły miesiąc podamy wysoka marża rzędu 30%. Ostateczna cena za osobę wyniesie zatem 45–50 euro za noc.
W takich sytuacjach pomocne okazują się zniżki na pobyty tygodniowe, dwutygodniowe i miesięczne. Pomogłyby nam one przyciągnąć uwagę gości poszukujących noclegu na dłuższy okres.
Parametry rabatu mogą się różnić – generalnie im dłuższy okres, tym większy powinien być rabat. Na przykład, rabat tygodniowy może wynosić 5%, dwutygodnik – 10% i miesięcznik – 20%. Dlatego skupiamy się na dłuższych pobytach.
Jak ustalamy ceny na przyszły miesiąc?
Aby pomóc, używamy następującej metryki – ile dni wcześniej goście dokonują rezerwacji.
Na przykład obecnie wiemy, że ze względu na niepewność i ciągle zmieniającą się sytuację goście wolą rezerwować apartamenty w odległości około dziesięciu dni przed datą pobytu.
Jeżeli następne dziesięć dni w naszym kalendarzu będzie wolnych, to naszym celem jest, aby ich cena była zbliżona do ceny bazowej – 35 euro, co zapewni nam jak największe szanse na uratowanie domu.
W okresie od dziesięciu do trzydziestu dni możemy również obniżyć ceny. Oczywiście, ponieważ mamy więcej czasu na wypełnienie tego okresu, ceny mogą być wyższe niż cena bazowa i wahać się od 38 do 42 euro.
Co robimy, gdy w kalendarzu pojawiają się luki?
W przypadku okresów pustych trwających od 2 do 6 dni między dwiema rezerwacjami, możemy również obniżyć ceny do poziomu bazowego. Jeśli jednak do okresu pustego pozostało wystarczająco dużo czasu i zauważymy oznaki wzrostu popytu, możemy podjąć ryzyko i dążyć do uzyskania wyższej stopy zwrotu z ceny za noc.
Jakie inne czynniki bierzemy pod uwagę przy ustalaniu cen?
Powyższe stanowią podstawy jednej ze strategii wyceny nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Oczywiście istnieją inne czynniki, które mają wpływ i muszą zostać uwzględnione, aby zmaksymalizować dochód z danej nieruchomości. Takie czynniki to: sezonowość, dzień tygodnia (dzień roboczy/weekend), święta, wydarzenia, liczba lotów, liczba zajętych apartamentów w pobliżu danej nieruchomości.
Streszczenie
Ostatecznym celem ustalania cen jest optymalizacja relacji ceny do obłożenia. Każda stosowana strategia powinna być dostosowana do specyficznych warunków rynku wynajmu krótkoterminowego, popytu na tego typu usługi oraz oczywiście samej nieruchomości.
Jeśli nie dysponujesz czasem i informacjami potrzebnymi do opracowania własnej strategii, z pomocą mogą przyjść programy takie jak Beyond Pricing i Pricelabs.
Kierownik mieszkania współpracujemy z obiema firmami, ale nasze doświadczenie pokazuje, że naszą największą przewagą w ustalaniu cen jest długoletnia praktyka na lokalnym rynku oraz historyczne informacje, które zebraliśmy dzięki zarządzaniu setkami mieszkań na przestrzeni lat.
Dodatkowe wskazówki pomocne w ustalaniu cen
Oto trzy kolejne proste i praktyczne wskazówki, o których warto pamiętać bez względu na to, jak zdecydujesz się wycenić swoje mieszkanie:
- Zawsze sprawdzaj kalendarz swojego mieszkania co najmniej rok wcześniej. Wskaźnik ten jest monitorowany przez algorytmy platform takich jak Airbnb i zwiększa widoczność nieruchomości podczas wyszukiwania przez gości;
- Często zmieniaj cenę w kalendarzu, najlepiej codziennie Nawet jeśli cena w kalendarzu ulegnie zmianie o jedno euro w górę lub w dół, zwiększy to widoczność Twojej oferty w wyszukiwarce na Airbnb i podobnych stronach.
- Obniż cenę, jaką Airbnb początkowo pokazuje gościom za Twoją nieruchomość Ta cena jest również nazywana ceną bazową, ale w rzeczywistości jest to cena bazowa, którą Airbnb pokazuje gościom za dany apartament przed wybraniem konkretnego okresu. Nie ma ona nic wspólnego z ceną faktyczną, a służy właśnie do przyciągnięcia uwagi gości.
Ustawienie to znajduje się w sekcji cen, gdzie naliczane są również zniżki na pobyty. Ustawiając niższą cenę bazową, zwiększasz szansę, że potencjalny gość zobaczy Twój obiekt, ale pamiętaj, aby ta cena bazowa nie była znacząco niższa od ceny, którą otrzymałby w określonych terminach, ponieważ może to mieć negatywny wpływ na jego decyzję.
Mamy nadzieję, że udostępnione informacje okazały się przydatne i rozjaśnią Ci, jak samodzielnie wyceniać nieruchomość na platformach wynajmu krótkoterminowego.
Jeśli chcesz, aby zespół profesjonalistów kompleksowo zajął się zarządzaniem i ustalaniem cen Twojego apartamentu, skontaktuj się z nami w celu bezpłatnej konsultacji, aby dowiedzieć się, czy nasze usługi są odpowiednie dla Twojej nieruchomości i jak możemy pomóc Ci zoptymalizować dochody z niej.
