Co do tej pory pokazują teoria i wyniki badań z różnych miast?
Jak pojawienie się współdzielonych podróży zmieniło dynamikę rynków mieszkaniowych na całym świecie? Dziesiątki badań przeprowadzonych w różnych miastach potwierdzają, że rozwój wynajmu krótkoterminowego wiąże się ze wzrostem cen nieruchomości. Zjawisko to stało się znane jako „efekt Airbnb“, ponieważ to właśnie Airbnb jako pierwsza firma umożliwiła masowy wynajem mieszkań na krótki okres. Obecnie istnieją inne alternatywy dla Airbnb, ale marka tej firmy pozostaje synonimem wynajmu krótkoterminowego. Niniejszy artykuł ma na celu wyjaśnienie, dlaczego wynajem krótkoterminowy prowadzi do wzrostu cen nieruchomości. W tym celu analizuje się, jak efekt Airbnb wpływa na popyt i podaż nieruchomości mieszkalnych.
Mechanizm podaży: przejście z wynajmu długoterminowego na krótkoterminowy
Przeniesienie rynku mieszkań z rynku wynajmu długoterminowego na rynek wynajmu krótkoterminowego zasadniczo zmienia podaż nieruchomości mieszkalnych. Oczywiście głównym czynnikiem napędzającym ten proces jest możliwość wyższych zysków z wynajmu krótkoterminowego. Istnieją jednak również sytuacje, w których właściciele nieruchomości mogą skorzystać z elastyczności wynajmu krótkoterminowego. Na przykład, gdy zdecydują się korzystać ze swojego mieszkania, ale nie na stałe. Lub gdy korzystają z Airbnb jako alternatywy, nie wiążąc się z długoterminowymi najemcami, a w międzyczasie planują sprzedaż swojego domu w najbliższej przyszłości. Przy wystarczającej masie krytycznej takich właścicieli domów, podaż mieszkań na wynajem długoterminowy spada ze względu na rosnącą liczbę mieszkań Airbnb. Mniejsza liczba dostępnych mieszkań na wynajem długoterminowy prowadzi do większej konkurencji między najemcami i wzrostu tradycyjnych cen najmu. Wzrost ten znajduje odzwierciedlenie w cenach mieszkań, ponieważ cenę nieruchomości można postrzegać jako wartość wszystkich przyszłych przepływów pieniężnych, które może ona wygenerować. Badając ten mechanizm rynkowy w różnych miastach, przeprowadzone dotychczas badania empiryczne wykazały:
- Wzrost liczby aktywnych ofert Airbnb w USA o 1% w latach 2012–2016 doprowadził do wzrostu czynszów o 0,018% i wzrostu cen domów o 0,026% w skali kraju
- Aktywność Airbnb w Barcelonie w latach 2009–2017 doprowadziła do wzrostu czynszów o 1,9% i wzrostu cen nieruchomości o 3,7%; w popularnych turystycznie rejonach czynsze wzrosły o 7%, a ceny o 17%
- W latach 2014-2018 wpływ wynajmu krótkoterminowego na terenie Los Angeles był taki, że ceny nieruchomości wzrosły o 3,6%, jednak w atrakcyjnych częściach miasta wzrost był wielokrotnie większy – w promieniu 2,5 kilometra od Hollywood ceny nieruchomości wzrosły o 15%
Podobne wyniki uzyskano w przypadku wielu dużych miast, takich jak Amsterdam, Paryż, Pekin i inne. Z dotychczasowych wyników wynika, że zjawisko wynajmu krótkoterminowego ma największy wpływ głównie na centralne i turystyczne obszary dużych metropolii. Wynika to z faktu, że głównym motorem popytu na wynajem krótkoterminowy są turyści, a centralne obszary miast to te, w których znajdują się rozrywka, zabytki i atrakcje handlowe. Więcej o popycie później. Dodatkowe znaczenie dla podaży nieruchomości w centrum mają ograniczenia, które determinują nieelastyczność jako cechę charakterystyczną rynku w tych częściach miasta.
Nieelastyczność podaży nieruchomości w centrum.
Dlaczego centralne części miasta są atrakcyjne dla inwestorów?
Centrum jest ograniczone zarówno geograficznie, jak i rynkowo oraz regulacyjnie. Od przeszłości centralne obszary miejskie odgrywały znaczącą rolę i były sercem miasta, gdzie koncentrowały się i tworzyły rynki między kupującymi a sprzedającymi. Do dziś obszar w centrum miasta jest jednym z najbardziej konkurencyjnych i atrakcyjnych dla wszelkiego rodzaju działalności prywatnej i publicznej, co powoduje gęstą zabudowę. W związku z tym obszary centralne są nie tylko ograniczone geograficznie, ale także trudniej jest znaleźć nowe grunty pod budowę nowych domów. Co więcej, przepisy budowlane w centrum są zazwyczaj bardziej rygorystyczne. Po pierwsze, ze względu na niedobór pustych przestrzeni, a po drugie, ponieważ duża część dziedzictwa architektonicznego i historycznego jest tam zlokalizowana i zachowana. Połączenie wszystkich tych ograniczeń powoduje, że rynki nieruchomości w centralnych częściach miast są mniej elastyczne pod względem podaży w porównaniu z innymi obszarami mieszkaniowymi. Im bardziej nieelastyczna podaż, tym trudniej jest tworzyć nowe domy w centralnych lokalizacjach. Następnie, w sytuacji braku możliwości wybudowania wystarczającej liczby mieszkań i rosnącego popytu na zakup nieruchomości, rynek osiąga równowagę poprzez bardziej znaczący wzrost cen, zamiast tworzenia nowej podaży.
Wyjaśnienia: Początkowa pozycja wykresu to wartość równowagi rynku nieruchomości P0. Cena powstaje na przecięciu popytu („Popyt 0“) z podażą na rynku, gdzie na sprzedaż jest Q0 nieruchomości. Wraz ze wzrostem popytu funkcja popytu przesuwa się w górę i w prawo (od „Popytu 0“ do „Popytu 1“). Następują dwa równoległe przypadki. W przypadku „Elastycznej Podaży“ na rynku pojawiają się domy Q2 na sprzedaż, a cena rośnie od P0 do P1. W przypadku „Nieelastycznej Podaży“ niemożność wybudowania większej liczby domów na sprzedaż odzwierciedla fakt, że Q1 jest mniejsze niż Q2. Wartość równowagi rynku z nieelastyczną podażą rośnie od P0 do P2, co oznacza wyższą cenę, gdy podaż jest elastyczna (P1).
Jak zmienia się dynamika popytu na zakup mieszkań w przypadku istnienia rynku wynajmu krótkoterminowego?
Biorąc pod uwagę nieelastyczną podaż w centrum miasta, jaki dokładnie mechanizm miałby wpływać na wzrost cen mieszkań w tym obszarze, po stronie popytu na zakup? Jak już wspomniano, apartamenty w centrum stają się alternatywą, która przyciąga znaczną część napływu turystów i podróżnych służbowych do miast. W takim przypadku właściciele nieruchomości w tych częściach miasta zwracają się ku rynkowi krótkoterminowemu. Kiedy alternatywa staje się bardziej opłacalnym przedsięwzięciem niż wynajem długoterminowy, proces ten generuje nowy popyt na mieszkania w tym obszarze wśród inwestorów motywowanych wyższym zwrotem z inwestycji w nieruchomości mieszkalne. Ze względu na nieelastyczną podaż i w wyniku zwiększonego popytu na nieruchomości w centrum miasta, ten nowy popyt zostanie w większym stopniu skapitalizowany w istniejących cenach mieszkań w tym obszarze niż ten sam popyt w innych częściach miasta o bardziej elastycznej podaży (rysunek 1).
Wniosek
Artykuł analizuje wpływ wynajmu krótkoterminowego na ceny mieszkań w różnych miastach na całym świecie. Staje się jasne, dlaczego niektóre miasta doświadczają tak agresywnego efektu Airbnb – zjawisko to może jednocześnie wywierać presję na ceny na rynku nieruchomości zarówno ze strony podaży, jak i popytu. Pozostaje pytanie – czy teoria może sugerować, jak efekt Airbnb przejawiałby się w Sofii? Podobne badanie jest obecnie prowadzone w naszej stolicy. Gdy wyniki będą dostępne, chętnie podzielimy się obserwacjami i ocenimy, na ile pokrywają się one z teorią efektu Airbnb.
Autor: Iliya Sarandaliev
