In der unsicheren und sich ständig verändernden Situation im Zusammenhang mit der Pandemie stehen Airbnb-Apartmentvermieter vor der Frage, wie sie die Preise pro Nacht so festlegen können, dass eine möglichst hohe Auslastung der Apartments gewährleistet ist.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie von einer Preisstrategie aus der Luftfahrtbranche profitieren können, wie wir diese für unser Apartmentportfolio optimieren und anwenden, und geben Ihnen zusätzliche Tipps, die Ihnen bei der Preisfindung für Ihre Immobilie am Markt helfen können. Kurzzeitvermietungen.
Während der Pandemie sind längerfristige Reservierungen vorzuziehen.
Obwohl wir auch Kurzzeitmieten anbieten, haben unter den aktuellen Bedingungen Langzeitreservierungen Vorrang vor Kurzzeitreservierungen. Warum?
Derzeit gibt es kaum Touristen und auch nur wenige Geschäftsreisende. Unter den aktuellen Umständen halten sich jedoch mehr Menschen länger in Bulgarien auf. Häufig handelt es sich dabei um im Ausland arbeitende Personen, die die Möglichkeit haben, von zu Hause aus zu arbeiten und dies lieber in der Nähe ihrer Familie und Freunde tun möchten.
Längere Reservierungen verringern auch das Risiko von Problemen mit Nachbarn, da die Fluktuation der Bewohner in den Gebäuden abnimmt.
Kurzfristige Buchungen sind Voraussetzung dafür, dass unsere Verfügbarkeit im Kalender fragmentiert dargestellt wird. Ein Problem entsteht, wenn eine potenzielle Buchung eines Gastes für mehr als eine Woche nicht erfüllt werden kann. Unsere Unterkunft wird in den Suchergebnissen nicht angezeigt, wenn wir im betreffenden Zeitraum eine Buchung für zwei oder drei Tage haben.
Ausgehend von den obigen Ausführungen besteht die Idee darin, eine höhere Auslastung auf Kosten eines niedrigeren durchschnittlichen Übernachtungspreises anzustreben. Da die Nachfrage nach dieser Art von Dienstleistung geringer ist, ist es wichtig, das Potenzial unserer Immobilie sorgfältig zu prüfen. Wir müssen sicherstellen, dass wir erfolgreich höhere Einnahmen als der Vergleichswert (Langzeitvermietung) für unsere Wohnungsart erzielen können.
Der Zeitfaktor
In unserem Geschäft sind Genauigkeit und Synchronität bei der Preisgestaltung unseres Kalenders von größter Bedeutung. Wenn wir einen freien Tag nicht verkaufen, bleibt dieser Tag dauerhaft unverkauft und kann nicht zurückgegeben werden. Wie können wir ein Gleichgewicht finden, um längere Reservierungen zu priorisieren und gleichzeitig die Anzahl unverkaufter Tage so gering wie möglich zu halten?
Das von Fluggesellschaften übernommene Preismodell kommt hier zum Einsatz. Was genau tun sie?
Je weiter ein Flug in der Zukunft liegt, desto mehr Zeit haben wir, ihn auszuverkaufen. Wir können es uns dann leisten, den Ticketpreis zu erhöhen, mit dem Ziel, die Tickets im Laufe der Zeit zu einem höheren Preis zu verkaufen.
Im Falle kurzfristiger Kredite setzen wir die sogenannten. Aufschlag Ein Prozentsatz des Basispreises der Wohnung. Dadurch schaffen wir einen Puffer zum Basispreis und erhalten für jede Kurzzeitbuchung eine höhere Entschädigung für das zusätzliche Risiko, das wir eingehen, nämlich die Unmöglichkeit, die Wohnung längerfristig zu vermieten.
Wie ermitteln wir den Grundpreis der Wohnung?
Verfügen wir über ausreichend historische Daten zur Wertentwicklung vergleichbarer Objekte, können wir den Mindestpreis ermitteln, zu dem wir eine Auslastung von rund 901 TP3T erreichen können. Unser Ziel ist nicht eine Auslastung von 1001 TP3T, denn dies würde bedeuten, dass unsere Preise unter dem Optimum liegen.
An dieser Stelle möchten wir darauf hinweisen, dass jedes unserer Apartments im Vergleich zum allgemeinen Markt bewertet wird. Die wichtigsten Bewertungskriterien sind die Lage, die Innenausstattung, die Größe, die Aufteilung und die Bewertungen vorheriger Gäste auf den entsprechenden Plattformen. Um die Wertsteigerung der Immobilie weiter zu beschleunigen, wenden wir im ersten Monat nach der Übernahme eine spezielle Preisstrategie an.
Wichtig ist, dass die einzelnen Wohnungen so kategorisiert werden und dass wir bestimmte Indikatoren (einschließlich des Basispreises) als Richtlinie verwenden und diese anzustreben versuchen.
Ein Apartment erreicht beispielsweise eine Auslastung von 90% bei einem Basispreis von 35 Euro pro Nacht. Um das Preismodell zu verdeutlichen, betrachten wir es einmal rückwärts.
Wie legen wir Preise für den Zeitraum mit einem kostenlosen Kalender für einen Monat ab dem aktuellen Datum fest?
Die Preise für den nächsten Monat haben wir festgelegt hoher Aufschlag in der Größenordnung von 30%. Somit beträgt der Endpreis pro Gast 45 – 50 Euro pro Nacht.
Hier kommen Rabatte für wöchentliche, zweiwöchentliche und monatliche Aufenthalte ins Spiel. Sie würden uns helfen, die Aufmerksamkeit von Gästen zu gewinnen, die eine Unterkunft für einen längeren Zeitraum suchen.
Die Rabattparameter können variieren – generell gilt: Je länger der Zeitraum, desto höher sollte der Rabatt ausfallen. Beispielsweise könnte ein wöchentlicher Rabatt … 5%, die zweiwöchentliche – 10% und die monatliche – 20%. Deshalb konzentrieren wir uns auf längere Aufenthalte.
Wie legen wir die Preise für den nächsten Monat fest?
Zur Veranschaulichung verwenden wir die folgende Kennzahl – Wie viele Tage im Voraus müssen Gäste eine Reservierung vornehmen?.
Wir wissen beispielsweise, dass Gäste aufgrund der Unsicherheit und der sich ständig ändernden Lage derzeit bevorzugt eine Wohnung in einem bestimmten Bereich buchen. etwa zehn Tage vor dem Datum ihres Aufenthalts.
Wenn die nächsten zehn Tage in unserem Kalender frei sind, ist unser Ziel, dass sie nahe am Basispreis von 35 Euro liegen, um die größtmögliche Chance zu gewährleisten, dass unser Haus gerettet wird.
Im Zeitraum von zehn bis dreißig Tagen können wir die Preise ebenfalls senken. Da wir in diesem Zeitraum mehr Zeit haben, die Preise zu füllen, werden diese voraussichtlich über dem Basispreis liegen und zwischen 38 und 42 Euro schwanken.
Was tun wir, wenn wir Lücken im Kalender füllen müssen?
Bei Leerstandszeiten von 2 bis 6 Tagen zwischen zwei Buchungen senken wir unsere Preise gegebenenfalls auf den Basispreis. Sollte jedoch genügend Zeit bis zur nächsten Leerstandszeit liegen und Anzeichen für eine steigende Nachfrage erkennbar sein, gehen wir unter Umständen das Risiko ein und versuchen, einen höheren Preis pro Nacht zu erzielen.
Welche anderen Faktoren berücksichtigen wir bei der Preisgestaltung?
Die oben genannten Punkte stellen die Grundlagen einer Strategie zur Preisgestaltung von Kurzzeitmietobjekten dar. Selbstverständlich spielen weitere Faktoren eine Rolle und müssen berücksichtigt werden, um die Einnahmen einer Immobilie zu maximieren. Zu diesen Faktoren gehören: Saisonalität, Wochentag (Werktag/Wochenende), Feiertage, Veranstaltungen, Anzahl der Flüge, Anzahl der belegten Wohnungen in der Umgebung einer bestimmten Immobilie.
Zusammenfassung
Das oberste Ziel der Preisgestaltung ist die Optimierung des Verhältnisses von Preis zu Auslastung. Jede Strategie sollte auf die spezifischen Gegebenheiten des Kurzzeitvermietungsmarktes, die Nachfrage nach dieser Dienstleistung und natürlich die jeweilige Immobilie abgestimmt sein.
Falls Ihnen die Zeit und die Informationen fehlen, um Ihre eigene Strategie zu entwickeln, können Softwareprogramme wie Beyond Pricing und Pricelabs helfen.
Wohnungsmanager Wir arbeiten mit beiden zusammen, aber unsere Erfahrung zeigt, dass unser größter Vorteil bei der Preisgestaltung unsere langjährige Praxis auf dem lokalen Markt und die historischen Informationen sind, die wir dank der Verwaltung von Hunderten von Wohnungen im Laufe der Jahre gesammelt haben.
Weitere Tipps zur Preisgestaltung
Hier sind drei weitere einfache und praktische Tipps, die Sie beachten sollten, egal wie Sie den Preis für Ihre Wohnung festlegen:
- Prüfen Sie Ihren Mietvertrag immer mindestens ein Jahr im Voraus. Dieser Indikator wird von den Algorithmen von Plattformen wie Airbnb überwacht, was die Sichtbarkeit der Unterkunft bei der Suche durch einen Gast zusätzlich erhöht;
- Ändern Sie den Preis in Ihrem Kalender regelmäßig, am besten täglich. Selbst eine Preisänderung um nur einen Euro erhöht oder verringert die Sichtbarkeit Ihres Angebots in der Suchmaschine von Airbnb und ähnlichen Seiten.
- Reduzieren Sie den Preis, den Airbnb Gästen zunächst für Ihre Immobilie anzeigt. Dieser Preis wird auch als Basispreis bezeichnet, ist aber eigentlich der Preis, den Airbnb Gästen für eine bestimmte Wohnung anzeigt, bevor ein bestimmter Zeitraum ausgewählt wird. Er hat nichts mit dem tatsächlichen Preis zu tun, sondern dient lediglich dazu, die Aufmerksamkeit der Gäste zu gewinnen.
Die Einstellung befindet sich im Preisbereich, wo auch Rabatte für Aufenthalte angewendet werden. Durch einen niedrigeren Basispreis erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass potenzielle Gäste Ihre Unterkunft sehen. Achten Sie jedoch darauf, dass dieser Basispreis nicht wesentlich niedriger ist als der Preis, den sie für den jeweiligen Zeitraum zahlen würden, da dies negative Auswirkungen haben kann.
Wir hoffen, dass die bereitgestellten Informationen hilfreich waren und Ihnen mehr Klarheit darüber verschaffen, wie Sie Ihre Immobilie auf Kurzzeitvermietungsplattformen selbst bepreisen können.
Wenn Sie möchten, dass ein Team von Fachleuten die gesamte Verwaltung und Preisgestaltung Ihrer Wohnung übernimmt, Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung., um herauszufinden, ob unsere Dienstleistungen für Ihre Immobilie geeignet sind und wie wir Ihnen helfen können, Ihre Einnahmen daraus zu optimieren.
