Wie wirken sich Kurzzeitvermietungen auf die Immobilienpreise aus?

Was zeigen Theorie und Ergebnisse von Studien aus verschiedenen Städten bisher?

Wie hat das Aufkommen von Carsharing die Dynamik der Wohnungsmärkte weltweit verändert? Zahlreiche Studien aus verschiedenen Städten bestätigen, dass die Zunahme von Kurzzeitvermietungen mit steigenden Immobilienpreisen einhergeht. Dieses Phänomen ist als „Airbnb-Effekt“ bekannt geworden, da Airbnb als erstes innovatives Unternehmen die Massenvermietung von Wohnraum zu Kurzzeitzwecken ermöglichte. Mittlerweile gibt es zwar Alternativen zu Airbnb, doch die Marke ist nach wie vor ein Synonym für Kurzzeitvermietungen. Dieser Artikel untersucht, warum Kurzzeitvermietungen zu steigenden Immobilienpreisen führen. Dazu wird analysiert, wie sich der Airbnb-Effekt auf Angebot und Nachfrage von Wohnimmobilien auswirkt.

Angebotsmechanismus: Übergang von Langzeit- zu Kurzzeitvermietungen

Die Verlagerung des Wohnungsmarktes vom Langzeitmietmarkt zum Kurzzeitmietmarkt verändert das Angebot an Wohnimmobilien grundlegend. Hauptgrund hierfür sind die potenziell höheren Gewinne aus Kurzzeitvermietungen. Doch auch Immobilieneigentümer können von der Flexibilität der Kurzzeitvermietung profitieren. Beispielsweise, wenn sie ihre Wohnung zwar selbst nutzen, aber nicht dauerhaft. Oder wenn sie Airbnb als Alternative nutzen, ohne sich langfristig an Mieter zu binden, und gleichzeitig planen, ihr Haus in naher Zukunft zu verkaufen. Mit einer ausreichenden Anzahl solcher Eigentümer sinkt das Angebot an Langzeitmietwohnungen aufgrund der steigenden Anzahl von Airbnb-Unterkünften. Das geringere Angebot an verfügbaren Langzeitmietwohnungen führt zu einem stärkeren Wettbewerb unter den Mietern und einem Anstieg der traditionellen Mietpreise. Dieser Anstieg spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider, da der Preis einer Immobilie als Wert aller zukünftigen Cashflows betrachtet werden kann, die das Haus generieren kann. Empirische Studien, die diesen Marktmechanismus in verschiedenen Städten untersucht haben, ergaben Folgendes:

• Der Anstieg der aktiven Airbnb-Angebote in den USA um 11 TP3T von 2012 bis 2016 führte zu einem Anstieg der Mieten um 0,0181 TP3T und einem Anstieg der Immobilienpreise um 0,0261 TP3T auf nationaler Ebene.
• Die Airbnb-Aktivitäten in Barcelona zwischen 2009 und 2017 führten zu einem Anstieg der Mieten um 1,91 Billionen Pfund und der Immobilienpreise um 3,71 Billionen Pfund; in beliebten Touristengebieten stiegen die Mieten um 71 Billionen Pfund und die Preise um 171 Billionen Pfund.
• Im Zeitraum 2014–2018 führte die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen in ganz Los Angeles zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 3,61 TP3T; in den begehrten Lagen fiel der Anstieg jedoch um ein Vielfaches höher aus – im Umkreis von 2,5 Kilometern um Hollywood betrug der Preisanstieg 151 TP3T.

Ähnliche Ergebnisse wurden für zahlreiche Großstädte wie Amsterdam, Paris, Peking und andere erzielt. Auffällig ist bisher, dass Kurzzeitvermietungen vor allem in den zentralen und touristischen Gebieten großer Metropolen stark verbreitet sind. Der Grund dafür ist, dass Touristen die Haupttreiber der Nachfrage nach Kurzzeitmieten sind und sich in den Stadtzentren Unterhaltungsangebote, historische Sehenswürdigkeiten und Einkaufsmöglichkeiten befinden. Mehr zur Nachfrage später. Von zusätzlicher Bedeutung für das Immobilienangebot im Zentrum sind die Beschränkungen, die die geringe Preiselastizität als charakteristisches Merkmal des Marktes in diesen Stadtteilen bedingen.

Die Unelastizität des Immobilienangebots im Zentrum.

Warum sind die zentralen Stadtteile für Investoren attraktiv?

Das Stadtzentrum ist sowohl geografisch als auch markt- und aufsichtsrechtlich begrenzt. Seit jeher spielen die zentralen Stadtgebiete eine bedeutende Rolle und bilden das Herzstück der Stadt, wo sich die Märkte zwischen Käufern und Verkäufern konzentrieren und entstehen. Bis heute zählt das Stadtzentrum zu den wettbewerbsintensivsten und attraktivsten Gebieten für private und öffentliche Aktivitäten aller Art, was zu einer dichten Bebauung führt. Daher sind die zentralen Gebiete nicht nur geografisch begrenzt, sondern es ist auch schwieriger, neues Bauland für neue Wohnungen zu finden. Hinzu kommt, dass die Bauvorschriften im Zentrum in der Regel strenger sind. Dies liegt zum einen an der Knappheit an freien Flächen und zum anderen daran, dass sich dort ein Großteil des architektonischen und historischen Erbes befindet und erhalten wird. Die Kombination all dieser Einschränkungen führt dazu, dass die Immobilienmärkte in den Stadtzentren im Vergleich zu anderen Wohngebieten eine geringere Angebotselastizität aufweisen. Je unelastischer das Angebot, desto schwieriger ist es, in zentralen Lagen neue Wohnungen zu schaffen. Mangels der Möglichkeit, genügend Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Nachfrage nach Immobilienkäufen zu steigern, stellt sich das Marktgleichgewicht durch einen noch stärkeren Preisanstieg ein, anstatt durch die Schaffung neuen Angebots.

Erläuterungen: Die Ausgangsposition des Graphen entspricht dem Gleichgewichtswert P0 des Wohnungsmarktes. Der Preis entsteht im Schnittpunkt von Nachfrage („Nachfrage 0“) und Angebot, wobei Q0 Immobilien zum Verkauf stehen. Mit steigender Nachfrage verschiebt sich die Nachfragefunktion nach oben und rechts (von „Nachfrage 0“ zu „Nachfrage 1“). Es ergeben sich zwei parallele Fälle. Bei einem „elastischen Angebot“ kommen Q2 Wohnungen auf den Markt, und der Preis steigt von P0 auf P1. Bei einem „unelastischen Angebot“ spiegelt sich die Unmöglichkeit, weitere Wohnungen zu bauen, darin wider, dass Q1 kleiner als Q2 ist. Der Gleichgewichtswert des Marktes mit unelastischem Angebot steigt von P0 auf P2, was einem höheren Preis als bei einem elastischen Angebot (P1) entspricht.

Wie verändert sich die Nachfragedynamik nach Eigenheimkäufen in Gegenwart eines Marktes für Kurzzeitvermietungen?

Angesichts des unelastischen Angebots im Stadtzentrum stellt sich die Frage, wie genau Airbnb die Wohnungspreise in diesem Gebiet auf Nachfrageseite beeinflussen könnte. Wie bereits erwähnt, werden zentrale Wohnungen zu einer attraktiven Alternative für einen Großteil der Touristen und Geschäftsreisenden. In diesem Fall verlagern Immobilieneigentümer in diesen Gebieten ihre Vermietung auf den Kurzzeitmarkt. Wenn sich diese Alternative als rentabler erweist als die Langzeitvermietung, entsteht dadurch eine neue Nachfrage nach Wohnraum in der Region. Investoren sind motiviert durch die Aussicht auf eine höhere Rendite in Wohnimmobilien. Aufgrund des unelastischen Angebots und der daraus resultierenden gestiegenen Nachfrage nach Immobilien im Stadtzentrum wird sich diese neue Nachfrage stärker in den bestehenden Wohnungspreisen niederschlagen als die gleiche Nachfrage in anderen Stadtteilen mit einem elastischeren Angebot (Abbildung 1).

Abschluss

Der Artikel analysiert, wie sich Kurzzeitvermietungen auf die Immobilienpreise in verschiedenen Städten weltweit auswirken. Es wird deutlich, warum manche Städte einen so starken Airbnb-Effekt erleben – dieses Phänomen kann die Immobilienmarktpreise sowohl von der Angebots- als auch von der Nachfrageseite unter Druck setzen. Es bleibt die Frage: Lässt sich anhand der Theorie erklären, wie sich der Airbnb-Effekt in Sofia manifestieren würde? Tatsächlich wird derzeit eine ähnliche Studie für unsere Hauptstadt durchgeführt. Sobald die Ergebnisse vorliegen, teilen wir Ihnen gerne unsere Beobachtungen mit und erläutern, inwieweit sie mit der Theorie des Airbnb-Effekts übereinstimmen.

Autor: Iliya Sarandaliev