Когато един имот вече носи доход, е лесно да приемем, че той се представя добре. Получавате резервациите си, месечният приход е сравнително предвидим и на пръв поглед няма причина да променяте нещо. Но един от най-важните въпроси за всеки собственик всъщност е друг: имотът носи ли толкова, колкото реално би могъл да носи?
Разликата между двете може да бъде съществена. Един апартамент може да има добра заетост, но да се отдава на цена под потенциалната за конкретната локация. Друг може да има висока средна цена на нощувката, но твърде много празни периоди. Трети може да е добре обзаведен и сниман, но да не достига до правилните гости.
Затова доходността не трябва да се разглежда като едно число. Тя е резултат от начина, по който са съчетани цената, заетостта, позиционирането на имота и управлението му.
Високата заетост не винаги означава максимален приход
Един от най-честите ориентири за собствениците е заетостта. И с основание – празният имот не генерира приход. Но 90% заетост например не означава автоматично, че стратегията е оптимална.
Възможно е апартаментът да е почти постоянно зает, защото цената му е по-ниска от тази, която пазарът би позволил. В такъв случай високата заетост може да създава усещане за добър резултат, докато част от потенциалния приход остава непотърсен.
Обратното също е вярно. По-ниската заетост не винаги е проблем, ако свободните периоди са резултат от по-висока цена в силни моменти или от стратегия, която цели по-висок приход на реализирана нощувка.
Точно затова е важно да се гледат показателите заедно, а не изолирано.
Какво всъщност трябва да сравнявате?
Първата стъпка е да погледнете собствения си имот не само през резултатите му, а и през контекста около него.
Каква е средната цена на сходни имоти във вашия район? Как се променя търсенето през различните периоди? Има ли разлика между делничните и почивните дни? Какво се случва с цените около големи събития, празници или пикови периоди? Има ли моменти, в които вашият календар остава празен, докато конкурентни имоти продължават да получават резервации?
Отговорите на тези въпроси могат да покажат къде точно се намира неизползваният потенциал.
Понякога проблемът е в цената. Понякога – в начина, по който е представен имотът. В други случаи причината е липсата на достатъчно гъвкава стратегия за различните периоди.
Именно затова професионалното управление не се изчерпва с това да се намери гост за свободната дата. Целта е всяка дата, всяка цена и всяка резервация да бъдат част от по-голяма стратегия.
Обявата също има отношение към доходността
Представянето на имота често се възприема като въпрос на естетика – хубави снимки, приятно описание и добре подредена информация. Всъщност то има пряко отношение към това кой ще кликне върху обявата и дали ще избере именно този имот.
Снимките трябва да показват реалните предимства на пространството. Описанието трябва да отговаря на въпросите, които потенциалният гост има. Удобствата трябва да бъдат ясно комуникирани, а позиционирането да е съобразено с типа гости, към които имотът има най-голям потенциал.
При професионалното управление на краткосрочни наеми Flat Manager включва създаване и поддръжка на профили в платформи като Airbnb и Booking.com, маркетинг и реклама, както и динамично ценообразуване. Това позволява представянето и ценовата стратегия да се разглеждат като свързани елементи, а не като отделни задачи.
Най-важният въпрос е „Какво пропускаме?“
Ако един имот вече се отдава успешно, анализът не трябва да започва с въпроса „Какво не е наред?“. По-полезният въпрос е „Какво още може да се подобри?“.
Може да става дума за по-добро използване на силните периоди, за промяна на ценовата стратегия, за оптимизация на обявата или за адаптиране на имота към търсенето. Понякога потенциалът е свързан не с голяма инвестиция, а с по-добро управление на това, което вече е налично.
Именно тук професионалната оценка може да даде различна перспектива. Вместо собственикът да сравнява приходите си единствено с тези от предходната година, той може да ги разглежда спрямо потенциала на конкретния имот и пазара.
Flat Manager предлага безплатна персонализирана оценка на потенциалния доход на имота, която може да бъде първа стъпка към такъв анализ. Компанията управлява краткосрочни, средносрочни и дългосрочни имоти и използва различни стратегии според типа на имота и целите на собственика.
В крайна сметка добрата доходност не е просто въпрос на това имотът да бъде зает. Тя е въпрос на това правилният гост да избере правилния имот на правилната цена в правилния момент. А когато тези четири елемента работят заедно, именно там обикновено се крие неизползваният потенциал.