{"id":1666,"date":"2024-06-25T10:29:58","date_gmt":"2024-06-25T08:59:58","guid":{"rendered":"http:\/\/3.122.90.131\/?p=1666"},"modified":"2025-01-09T13:32:44","modified_gmt":"2025-01-09T12:02:44","slug":"kak-kratkosrochnite-naemi-vliqqt-varhu-cenite-na-jilishtata","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/kak-kratkosrochnite-naemi-vliqqt-varhu-cenite-na-jilishtata\/","title":{"rendered":"Jak kr\u00f3tkoterminowy wynajem wp\u0142ywa na ceny nieruchomo\u015bci?"},"content":{"rendered":"

Co do tej pory pokazuj\u0105 teoria i wyniki bada\u0144 z r\u00f3\u017cnych miast?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Jak pojawienie si\u0119 wsp\u00f3\u0142dzielonych podr\u00f3\u017cy zmieni\u0142o dynamik\u0119 rynk\u00f3w mieszkaniowych na ca\u0142ym \u015bwiecie? Dziesi\u0105tki bada\u0144 przeprowadzonych w r\u00f3\u017cnych miastach potwierdzaj\u0105, \u017ce rozw\u00f3j wynajmu kr\u00f3tkoterminowego wi\u0105\u017ce si\u0119 ze wzrostem cen nieruchomo\u015bci. Zjawisko to sta\u0142o si\u0119 znane jako \u201eefekt Airbnb\u201c, poniewa\u017c to w\u0142a\u015bnie Airbnb jako pierwsza firma umo\u017cliwi\u0142a masowy wynajem mieszka\u0144 na kr\u00f3tki okres. Obecnie istniej\u0105 inne alternatywy dla Airbnb, ale marka tej firmy pozostaje synonimem wynajmu kr\u00f3tkoterminowego. Niniejszy artyku\u0142 ma na celu wyja\u015bnienie, dlaczego wynajem kr\u00f3tkoterminowy prowadzi do wzrostu cen nieruchomo\u015bci. W tym celu analizuje si\u0119, jak efekt Airbnb wp\u0142ywa na popyt i poda\u017c nieruchomo\u015bci mieszkalnych.<\/p>\n\n\n\n

Mechanizm poda\u017cy: przej\u015bcie z wynajmu d\u0142ugoterminowego na kr\u00f3tkoterminowy<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Przeniesienie rynku mieszka\u0144 z rynku wynajmu d\u0142ugoterminowego na rynek wynajmu kr\u00f3tkoterminowego zasadniczo zmienia poda\u017c nieruchomo\u015bci mieszkalnych. Oczywi\u015bcie g\u0142\u00f3wnym czynnikiem nap\u0119dzaj\u0105cym ten proces jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 wy\u017cszych zysk\u00f3w z wynajmu kr\u00f3tkoterminowego. Istniej\u0105 jednak r\u00f3wnie\u017c sytuacje, w kt\u00f3rych w\u0142a\u015bciciele nieruchomo\u015bci mog\u0105 skorzysta\u0107 z elastyczno\u015bci wynajmu kr\u00f3tkoterminowego. Na przyk\u0142ad, gdy zdecyduj\u0105 si\u0119 korzysta\u0107 ze swojego mieszkania, ale nie na sta\u0142e. Lub gdy korzystaj\u0105 z Airbnb jako alternatywy, nie wi\u0105\u017c\u0105c si\u0119 z d\u0142ugoterminowymi najemcami, a w mi\u0119dzyczasie planuj\u0105 sprzeda\u017c swojego domu w najbli\u017cszej przysz\u0142o\u015bci. Przy wystarczaj\u0105cej masie krytycznej takich w\u0142a\u015bcicieli dom\u00f3w, poda\u017c mieszka\u0144 na wynajem d\u0142ugoterminowy spada ze wzgl\u0119du na rosn\u0105c\u0105 liczb\u0119 mieszka\u0144 Airbnb. Mniejsza liczba dost\u0119pnych mieszka\u0144 na wynajem d\u0142ugoterminowy prowadzi do wi\u0119kszej konkurencji mi\u0119dzy najemcami i wzrostu tradycyjnych cen najmu. Wzrost ten znajduje odzwierciedlenie w cenach mieszka\u0144, poniewa\u017c cen\u0119 nieruchomo\u015bci mo\u017cna postrzega\u0107 jako warto\u015b\u0107 wszystkich przysz\u0142ych przep\u0142yw\u00f3w pieni\u0119\u017cnych, kt\u00f3re mo\u017ce ona wygenerowa\u0107. Badaj\u0105c ten mechanizm rynkowy w r\u00f3\u017cnych miastach, przeprowadzone dotychczas badania empiryczne wykaza\u0142y:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Wzrost liczby aktywnych ofert Airbnb w USA o 1% w latach 2012\u20132016 doprowadzi\u0142 do wzrostu czynsz\u00f3w o 0,018% i wzrostu cen dom\u00f3w o 0,026% w skali kraju<\/li>\n\n\n\n
  • Aktywno\u015b\u0107 Airbnb w Barcelonie w latach 2009\u20132017 doprowadzi\u0142a do wzrostu czynsz\u00f3w o 1,9% i wzrostu cen nieruchomo\u015bci o 3,7%; w popularnych turystycznie rejonach czynsze wzros\u0142y o 7%, a ceny o 17%<\/li>\n\n\n\n
  • W latach 2014-2018 wp\u0142yw wynajmu kr\u00f3tkoterminowego na terenie Los Angeles by\u0142 taki, \u017ce ceny nieruchomo\u015bci wzros\u0142y o 3,6%, jednak w atrakcyjnych cz\u0119\u015bciach miasta wzrost by\u0142 wielokrotnie wi\u0119kszy \u2013 w promieniu 2,5 kilometra od Hollywood ceny nieruchomo\u015bci wzros\u0142y o 15%<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Podobne wyniki uzyskano w przypadku wielu du\u017cych miast, takich jak Amsterdam, Pary\u017c, Pekin i inne. Z dotychczasowych wynik\u00f3w wynika, \u017ce zjawisko wynajmu kr\u00f3tkoterminowego ma najwi\u0119kszy wp\u0142yw g\u0142\u00f3wnie na centralne i turystyczne obszary du\u017cych metropolii. Wynika to z faktu, \u017ce g\u0142\u00f3wnym motorem popytu na wynajem kr\u00f3tkoterminowy s\u0105 tury\u015bci, a centralne obszary miast to te, w kt\u00f3rych znajduj\u0105 si\u0119 rozrywka, zabytki i atrakcje handlowe. Wi\u0119cej o popycie p\u00f3\u017aniej. Dodatkowe znaczenie dla poda\u017cy nieruchomo\u015bci w centrum maj\u0105 ograniczenia, kt\u00f3re determinuj\u0105 nieelastyczno\u015b\u0107 jako cech\u0119 charakterystyczn\u0105 rynku w tych cz\u0119\u015bciach miasta.<\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/figure>\n\n\n\n

    Nieelastyczno\u015b\u0107 poda\u017cy nieruchomo\u015bci w centrum. <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Dlaczego centralne cz\u0119\u015bci miasta s\u0105 atrakcyjne dla inwestor\u00f3w?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Centrum jest ograniczone zar\u00f3wno geograficznie, jak i rynkowo oraz regulacyjnie. Od przesz\u0142o\u015bci centralne obszary miejskie odgrywa\u0142y znacz\u0105c\u0105 rol\u0119 i by\u0142y sercem miasta, gdzie koncentrowa\u0142y si\u0119 i tworzy\u0142y rynki mi\u0119dzy kupuj\u0105cymi a sprzedaj\u0105cymi. Do dzi\u015b obszar w centrum miasta jest jednym z najbardziej konkurencyjnych i atrakcyjnych dla wszelkiego rodzaju dzia\u0142alno\u015bci prywatnej i publicznej, co powoduje g\u0119st\u0105 zabudow\u0119. W zwi\u0105zku z tym obszary centralne s\u0105 nie tylko ograniczone geograficznie, ale tak\u017ce trudniej jest znale\u017a\u0107 nowe grunty pod budow\u0119 nowych dom\u00f3w. Co wi\u0119cej, przepisy budowlane w centrum s\u0105 zazwyczaj bardziej rygorystyczne. Po pierwsze, ze wzgl\u0119du na niedob\u00f3r pustych przestrzeni, a po drugie, poniewa\u017c du\u017ca cz\u0119\u015b\u0107 dziedzictwa architektonicznego i historycznego jest tam zlokalizowana i zachowana. Po\u0142\u0105czenie wszystkich tych ogranicze\u0144 powoduje, \u017ce rynki nieruchomo\u015bci w centralnych cz\u0119\u015bciach miast s\u0105 mniej elastyczne pod wzgl\u0119dem poda\u017cy w por\u00f3wnaniu z innymi obszarami mieszkaniowymi. Im bardziej nieelastyczna poda\u017c, tym trudniej jest tworzy\u0107 nowe domy w centralnych lokalizacjach. Nast\u0119pnie, w sytuacji braku mo\u017cliwo\u015bci wybudowania wystarczaj\u0105cej liczby mieszka\u0144 i rosn\u0105cego popytu na zakup nieruchomo\u015bci, rynek osi\u0105ga r\u00f3wnowag\u0119 poprzez bardziej znacz\u0105cy wzrost cen, zamiast tworzenia nowej poda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n

    \"\"
    Wykres 1: Rynek nieruchomo\u015bci \u2013 poda\u017c elastyczna i nieelastyczna<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

    Wyja\u015bnienia: Pocz\u0105tkowa pozycja wykresu to warto\u015b\u0107 r\u00f3wnowagi rynku nieruchomo\u015bci P0. Cena powstaje na przeci\u0119ciu popytu (\u201ePopyt 0\u201c) z poda\u017c\u0105 na rynku, gdzie na sprzeda\u017c jest Q0 nieruchomo\u015bci. Wraz ze wzrostem popytu funkcja popytu przesuwa si\u0119 w g\u00f3r\u0119 i w prawo (od \u201ePopytu 0\u201c do \u201ePopytu 1\u201c). Nast\u0119puj\u0105 dwa r\u00f3wnoleg\u0142e przypadki. W przypadku \u201eElastycznej Poda\u017cy\u201c na rynku pojawiaj\u0105 si\u0119 domy Q2 na sprzeda\u017c, a cena ro\u015bnie od P0 do P1. W przypadku \u201eNieelastycznej Poda\u017cy\u201c niemo\u017cno\u015b\u0107 wybudowania wi\u0119kszej liczby dom\u00f3w na sprzeda\u017c odzwierciedla fakt, \u017ce Q1 jest mniejsze ni\u017c Q2. Warto\u015b\u0107 r\u00f3wnowagi rynku z nieelastyczn\u0105 poda\u017c\u0105 ro\u015bnie od P0 do P2, co oznacza wy\u017csz\u0105 cen\u0119, gdy poda\u017c jest elastyczna (P1).<\/p>\n\n\n\n

    Jak zmienia si\u0119 dynamika popytu na zakup mieszka\u0144 w przypadku istnienia rynku wynajmu kr\u00f3tkoterminowego?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Bior\u0105c pod uwag\u0119 nieelastyczn\u0105 poda\u017c w centrum miasta, jaki dok\u0142adnie mechanizm mia\u0142by wp\u0142ywa\u0107 na wzrost cen mieszka\u0144 w tym obszarze, po stronie popytu na zakup? Jak ju\u017c wspomniano, apartamenty w centrum staj\u0105 si\u0119 alternatyw\u0105, kt\u00f3ra przyci\u0105ga znaczn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 nap\u0142ywu turyst\u00f3w i podr\u00f3\u017cnych s\u0142u\u017cbowych do miast. W takim przypadku w\u0142a\u015bciciele nieruchomo\u015bci w tych cz\u0119\u015bciach miasta zwracaj\u0105 si\u0119 ku rynkowi kr\u00f3tkoterminowemu. Kiedy alternatywa staje si\u0119 bardziej op\u0142acalnym przedsi\u0119wzi\u0119ciem ni\u017c wynajem d\u0142ugoterminowy, proces ten generuje nowy popyt na mieszkania w tym obszarze w\u015br\u00f3d inwestor\u00f3w motywowanych wy\u017cszym zwrotem z inwestycji w nieruchomo\u015bci mieszkalne. Ze wzgl\u0119du na nieelastyczn\u0105 poda\u017c i w wyniku zwi\u0119kszonego popytu na nieruchomo\u015bci w centrum miasta, ten nowy popyt zostanie w wi\u0119kszym stopniu skapitalizowany w istniej\u0105cych cenach mieszka\u0144 w tym obszarze ni\u017c ten sam popyt w innych cz\u0119\u015bciach miasta o bardziej elastycznej poda\u017cy (rysunek 1).<\/p>\n\n\n\n

    Wniosek<\/h3>\n\n\n\n

    Artyku\u0142 analizuje wp\u0142yw wynajmu kr\u00f3tkoterminowego na ceny mieszka\u0144 w r\u00f3\u017cnych miastach na ca\u0142ym \u015bwiecie. Staje si\u0119 jasne, dlaczego niekt\u00f3re miasta do\u015bwiadczaj\u0105 tak agresywnego efektu Airbnb \u2013 zjawisko to mo\u017ce jednocze\u015bnie wywiera\u0107 presj\u0119 na ceny na rynku nieruchomo\u015bci zar\u00f3wno ze strony poda\u017cy, jak i popytu. Pozostaje pytanie \u2013 czy teoria mo\u017ce sugerowa\u0107, jak efekt Airbnb przejawia\u0142by si\u0119 w Sofii? Podobne badanie jest obecnie prowadzone w naszej stolicy. Gdy wyniki b\u0119d\u0105 dost\u0119pne, ch\u0119tnie podzielimy si\u0119 obserwacjami i ocenimy, na ile pokrywaj\u0105 si\u0119 one z teori\u0105 efektu Airbnb.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    <\/p>\nAutor: Iliya Sarandaliev<\/cite><\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    \u041a\u0430\u043a\u0432\u043e \u043f\u043e\u043a\u0430\u0437\u0432\u0430\u0442 \u0442\u0435\u043e\u0440\u0438\u044f\u0442\u0430 \u0438 \u0440\u0435\u0437\u0443\u043b\u0442\u0430\u0442\u0438\u0442\u0435 \u043e\u0442 \u043f\u0440\u043e\u0443\u0447\u0432\u0430\u043d\u0438\u044f \u043e\u0442 \u0440\u0430\u0437\u043b\u0438\u0447\u043d\u0438 \u0433\u0440\u0430\u0434\u043e\u0432\u0435 \u0434\u043e\u0441\u0435\u0433\u0430? \u041a\u0430\u043a \u043f\u043e\u044f\u0432\u0430\u0442\u0430 \u043d\u0430 \u0441\u043f\u043e\u0434\u0435\u043b\u0435\u043d\u043e\u0442\u043e \u043f\u044a\u0442\u0443\u0432\u0430\u043d\u0435 \u0432 \u0441\u0432\u0435\u0442\u043e\u0432\u0435\u043d \u043c\u0430\u0449\u0430\u0431 \u0438\u0437\u043c\u0435\u043d\u0438 \u0434\u0438\u043d\u0430\u043c\u0438\u043a\u0430\u0442\u0430 \u043d\u0430 \u0436\u0438\u043b\u0438\u0449\u043d\u0438\u0442\u0435 \u043f\u0430\u0437\u0430\u0440\u0438? \u0414\u0435\u0441\u0435\u0442\u043a\u0438 \u0438\u0437\u0441\u043b\u0435\u0434\u0432\u0430\u043d\u0438\u044f \u043e\u0442 \u0440\u0430\u0437\u043b\u0438\u0447\u043d\u0438 \u0433\u0440\u0430\u0434\u043e\u0432\u0435 \u043f\u043e\u0442\u0432\u044a\u0440\u0436\u0434\u0430\u0432\u0430\u0442, \u0447\u0435 \u0440\u0430\u0437\u0432\u0438\u0442\u0438\u0435\u0442\u043e \u043d\u0430 \u043a\u0440\u0430\u0442\u043a\u043e\u0441\u0440\u043e\u0447\u043d\u0438\u0442\u0435 \u043d\u0430\u0435\u043c\u0438 \u0435 \u0441\u0432\u044a\u0440\u0437\u0430\u043d\u043e \u0441 \u0443\u0432\u0435\u043b\u0438\u0447\u0435\u043d\u0438\u0435 \u043d\u0430 \u0446\u0435\u043d\u0438\u0442\u0435 \u043d\u0430 \u0436\u0438\u043b\u0438\u0449\u0430. \u0424\u0435\u043d\u043e\u043c\u0435\u043d\u044a\u0442 \u0441\u0442\u0430\u0432\u0430 \u0438\u0437\u0432\u0435\u0441\u0442\u0435\u043d \u043a\u0430\u0442\u043e \u201eAirbnb \u0435\u0444\u0435\u043a\u0442\u201c, \u0442\u044a\u0439 \u043a\u0430\u0442\u043e Airbnb \u0435 \u0438\u043d\u043e\u0432\u0430\u0442\u0438\u0432\u043d\u0430\u0442\u0430 \u043a\u043e\u043c\u043f\u0430\u043d\u0438\u044f, […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":1669,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"content-type":"","footnotes":""},"categories":[17,18,20,19],"tags":[],"class_list":["post-1666","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-novini-i-istorii-za-industriyata-na-nedvizhimite-imoti","category-flat-manager","category-20","category-kratkosrochno-otdvavane"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1666","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1666"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1666\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2988,"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1666\/revisions\/2988"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1669"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1666"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1666"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/flatmanager.bg\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1666"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}